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苏州楼市半年报发布 房地产市场进入新格局

2018-07-20 12:11
来源:中国指数研究院
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责任编辑:min

2018年上半年,苏州楼市处在一个很尴尬的局面。既有高性价比项目的开盘热销,也有一些高地价楼盘的低迷表现;商品住宅新增供应量相比去年同期缩减近三成,新增供应的严重落差,很大程度影响了成交数据的同比表现。同时随着金融去杠杆,房贷利率持续上浮,住建部重申房住不炒,下半年严查30城……政策调控的威力深入传导至楼市,降温通道已被打开。此外,2016年之前的低地价楼盘正在大量萎缩,2016年后成交的高价地楼盘因限价入市艰难,苏州房地产市场新格局,或许已经开启。

1市场篇

▌商品住宅:供需同比降幅明显,供不应求态势暂未扭转

2018年上半年,苏州市商品住宅新增供应面积317.27万㎡,同比减少29.7%;成交面积410.22万方,同比下降5.8%。由此可以看出,2018年上半年苏州市商品住宅无论是供应还是成交同比都明显下滑,且新增供应走低幅度更大。商品住宅成交以远郊低价刚需盘为主,近2年土拍的高地价项目入市不是很积极,且去化承压。从月度供求走势来看,二季度新增供应有所上升,成交也有明显上扬。尤其6月,房企年中指标冲刺,成交量为近1年的高位,但仍低于去年同期,且供不应求态势暂未得到扭转。

图:2017.1-2018.6苏州商品住宅市场月度供需走势

2017.1-2018.6苏州商品住宅市场月度供需走势

数据来源:CREIS中指数据

从区域表现来看,上半年,除园区供需较为均衡外,其他区域均呈供不应求态势。吴江、吴中是苏州市场供需最大的两个区域,姑苏区和园区成交量最少,主要是受货源少房价高影响。与去年同期相比,除吴江、姑苏区成交量同比有所上升外,其他区域同比均呈下滑态势。但成交均价除吴江平稳外,其他区域均有不同程度上涨,其中相城区由于地价水涨船高,同比涨幅最大。

图:苏州上半年6大区商品住宅量价对比

表:苏州上半年6大区域商品住宅量价同比变化

表:苏州上半年6大区域商品住宅量价同比变化

2018上半年苏州市商品住宅成交总价段对比

数据来源:CREIS中指数据

▌成交结构:刚性需求主导苏州楼市,成交结构有明显上移趋势

2018年上半年,从面积段来看,90-144㎡为苏州市场的成交主力,同时,刚需刚改产品线成交量萎缩明显,改善产品成交有大幅上升,再改产品与去年同期基本相持平。从价格段来看,总价200万元以下的住宅成交仍为苏州市场的成交主流,但较去年同期占比下降了近10个百分点,而中高价位及高价位总价段占比均有所扩大。

图:2018上半年苏州市商品住宅成交面积段对比

2018上半年苏州市商品住宅成交面积段对比

图:2018上半年苏州市商品住宅成交总价段对比

2018上半年苏州市商品住宅成交总价段对比

 

数据来源:CREIS中指数据

▌库存去化:可售房源量略有下降,出清周期整体持稳

受供不应求影响,苏州商品住宅可售房源所有下降,截止2018年6月底,苏州商品住宅可售量为43207套/634.19万㎡,可售面积同比减少4%。去化周期为8.9个月,与去年同期基本相持平。

图:2017年1月-2018年6月苏州市商品住宅库存面积及去化周期

2017年1月-2018年6月苏州市商品住宅库存面积及去化周期

数据来源:CREIS中指数据

从各区域库存及去化周期来看,目前商品住宅存量主要集中在吴江和吴中区,占总库存面积的66%,其去化周期处于高位,分别为9.7个月和11.28个月。而姑苏、园区、新区库存量仍较为紧缺,去化周期均在7个月左右。

图:苏州市各区域商品住宅库存面积及去化周期对比

苏州市各区域商品住宅库存面积及去化周期对比

数据来源:CREIS中指数据

▌项目排行榜:成交套数前十项目分布在吴江、相城,成交金额前十以改善为主

2018年上半年,在苏州商品住宅项目销售套数排行榜中,TOP10的合计销售套数为6115套,占全市商品住宅总销售套数的26.1%,较去年同比下降了7.7个百分点;在苏州商品住宅项目销售金额排行榜中,TOP10的合计销售金额为608.24亿元,占全市商品住宅销售金额23.4%,较去年同比提升了0.7个百分点。2018年上半年套数TOP10项目大部分都分布在吴江、相城2个区域,且以刚需盘为主;销售金额TOP10项目以改善楼盘为主,除新区无楼盘上榜,其他区域均有项目上榜,上榜门槛为10.92亿元。在排行中,新城芯城汇凭借23.99亿元/912套问鼎苏州商品住宅销售额和销售套数排行榜双冠军。

表:2018年上半年苏州市区项目成交套数排名TOP10

2018年上半年苏州市区项目成交套数排名TOP10

表:2018年上半年苏州市区项目成交金额排名TOP10

2018年上半年苏州市区项目成交金额排名TOP10

数据来源:CREIS中指数据

▌二手房:成交量同比大幅上涨,一二手成交比收窄

2018年上半年,苏州二手住宅成交34983套,较去年同期有明显的上涨,尤其二季度,二手房成交量一直处于高位运行。主要由于新房刚需产品供不应求及高价地楼盘房价高企,挤压部分刚需客户流向二手房市场。

图:苏州市一二手商品住宅成交套数月度走势

苏州市一二手商品住宅成交套数月度走势

数据来源:CREIS中指数据

2土地篇

受17年底土地集中挂牌出让影响,上半年苏州市商品房用地成交建面同环比大幅增长,处于历史同期较高水平。住宅用地成交楼面价略有下降,商办用地成交楼面价有所上升;住宅及商办用地平均溢价率维持低位。

图:苏州经营性用地推出成交量价半年度走势

苏州经营性用地推出成交量价半年度走势

图:苏州住宅及商办用地成交价及溢价率半年度走势

苏州住宅及商办用地成交价及溢价率半年度走势

从苏州六大区住宅用地成交情况来看,总成交规划建面466.75万㎡,总成交金额为508.85亿元,其中吴江区成交面积最多,新区成交面积紧随其后,园区上半年缺席。受资金面收紧影响,房企拿地更加理性谨慎,低溢价率地块逐渐偏多,甚至出现流拍现象。

图:2018年上半年苏州各区域涉宅用地成交量及成交金额

2018年上半年苏州各区域涉宅用地成交量及成交金额

图:2018年上半年苏州区域涉宅用地成交楼面价及溢价率

2018年上半年苏州区域涉宅用地成交楼面价及溢价率

数据来源:CREIS中指数据

3企业篇

2018年上半年,在苏州房企的商品房销售额排行榜中,TOP10的合计销售金额为306.62亿元,占全市商品房销售总额的33.75%,较去年同比下降了1.8个百分点。在苏州房企的商品房销售面积排行榜中,TOP10的合计销售面积为156.28万㎡,占全市商品房销售面积31.74%,较去年下降了4.6个百分点。在排行榜中,新城凭借42.32亿元/23.62万m2雄踞苏州商品房销售额和销售面积排行榜双冠军。

表:2018年上半年苏州房企成交金额TOP10

2018年上半年苏州房企成交金额TOP10

表:2018年上半年苏州房企成交面积TOP10

2018年上半年苏州房企成交面积TOP10

数据来源:CREIS中指数据4总结与展望

市场量价:上半年苏州商品住宅新增供应较少,整体市场呈现明显供不应求态势,成交量同环比略有下降。从库存及去化周期来看,上半年苏州住宅库存持续下行,去存周期平稳。从产品结构来看,改善产品成交呈现增长趋势,总价结构上移明显。预计下半年受住建部严查、房贷利率上调,刚需产品快速萎缩,高价地陆续入市等影响,市场成交量将低位运行,整体均价小幅上升。

土地市场:受17年底土地集中挂牌出让影响,上半年商品房用地成交建面同环比大幅增长,处于历史同期较高水平。同时,受限价、自持等前置条件影响,宅地成交楼面价和溢价率均呈下滑态势,土地出现流拍现象。为落实400公顷商品住房用地计划,预计下半年土地供应节奏将逐步加快,但受金融管控不断收紧,房企资金压力增加,加之销售价格受限等影响,开发商在苏州市区拿地将愈加谨慎。

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