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业内:苏州地王和苏州楼市正迎来“冰点”

2018-07-25 11:07
来源:民安财经
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责任编辑:min

苏州地王

苏州楼市依然胶着,这也是苏州地王的感受——各项调控政策一再控制苏州地王的重现,温控市场价格,但需求的蓄势也是能明确感受到的。更何况三四线城市频频造就的“破万”狂欢,一边是海水一边是火焰,苏州地王的未来走势谜团更难解开:未来苏州地王是不断积蓄势能锋芒毕露还是做个韬光养晦的苏州地王?

单纯从数据来看,苏州地王和苏州楼市的确正迎来“冰点”。众所周知的2016年是苏州地王肆意生长的一年,整体土拍溢价率高达102%,意味着每块土地都是以起拍价翻了一番的价格才拿下的。而2017年之后的苏州市场,受土拍限价影响,土地溢价率仅在23%。即便2018年初苏州地王以43167元/㎡的楼面价刷新苏州地王纪录,溢价率也只为43.9%。

再看对苏州地王影响最直接的住宅市场成交数据,克尔瑞数据显示,2017年苏州商品住宅的月成交面积为44万平米,为5年来的最低水平,这样的数据与5年平均成交量相比下跌了37个百分点。

而最能波动房价的苏州地王也几乎已经销声匿迹,苏州土拍的限价政策基本杜绝了苏州地王再次重现江湖的可能性。

不得不说,苏州地王、苏州地价和房价都被压抑在一个十分稳定的空间里。但需要注意的是“压抑”——苏州市场的势能和能量还是在不断积蓄,只不过是短时间内并没有释放出来而已。

开发商的动态对于整个市场是有指向意义的,如果苏州市场真的已经临近冰点,那么谙熟世事的开发商首要的反应应该是迅速撤离才对,然而事实却是越来越多的开发商选择重仓进入苏州。

业内专家表示,苏州是一个极富潜力和价值的城市。苏州城市经济基础好,GDP1.5万亿,位列全国第七名,人均可支配收入4.6万元,位列全国第五位,工业总产值3.5万亿,是中国第一大工业城市。

不可忽视的是,苏州住宅均价只有22000元/㎡,是同等经济条件下房价最低的城市。

很大程度上苏州住宅销量下降是因为无房可买,相关数据显示苏州库存仅能维持10个月左右,今年产下苏州地王的核心区姑苏区库存量更是不足2成,已近历史最低点。加上苏州2017年成交的土地中,7成以上要求现房销售的限制,2016年以来的苏州地王甚少能进入市场中,这无疑再次增加了苏州楼市的供应周期。

当然,土拍限价对昔日苏州地王的冲击力量还是不小的,在低地价冲击下,苏州地王的未来走向确实不好妄下论断,这也是苏州地王集体谨慎入市的最大原因。但从长远看,苏州楼市后劲十足,房价的上涨走势也基本明朗,在房价走势向上的影响下,苏州地王们的压力可能也会稍有缓解。

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